Zoom : donation en nue-propriete avec reserve d’usufruit
Anticipez votre succession tout en conservant la maîtrise de votre patrimoine
Dans le vaste domaine de la planification successorale, la donation de la nue-propriété – aussi appelée donation avec réserve d’usufruit – s’impose comme un outil patrimonial puissant, souvent méconnu. Elle permet de transmettre un bien de son vivant, tout en conservant son usage et ses revenus.
Concrètement, le donateur cède la nue-propriété d’un bien (immeuble, parts sociales, actions, etc.) à un donataire, tout en conservant l’usufruit.
Ainsi, il reste libre d’habiter le bien, de le louer ou d’en percevoir les revenus.
C’est ce qu’on appelle le démembrement de propriété, notion prévue par le Code civil (articles 578 et suivants).
Cette opération concerne principalement les parents souhaitant transmettre à leurs enfants tout en continuant à profiter de leur patrimoine.
Mais elle peut aussi s’adresser à un petit-enfant, un proche, voire une association, selon la stratégie patrimoniale du donateur.
Le fonctionnement du démembrement de propriété
1 - Le démembrement de propriété
Le démembrement sépare les droits attachés à un bien :- L’usufruitier conserve le droit d’usage (habiter) et de jouissance (percevoir les loyers, dividendes).
- Le nu-propriétaire devient propriétaire des « murs » et récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier.
Illustration démembrement de propriété
2 - La clause de réversion d’usufruit : une protection du conjoint survivant
Il est possible d’intégrer une clause de réversion d’usufruit (ou usufruit successif) dans l’acte de donation.Cette clause permet à un second usufruitier (souvent le conjoint survivant) de bénéficier de la jouissance du bien après le décès du premier usufruitier. Ainsi, le conjoint peut continuer à percevoir les revenus (loyers, dividendes) jusqu’à son décès, avant que le nu-propriétaire ne récupère la pleine propriété.
Une telle clause doit être rédigée avec précision : elle peut avoir des conséquences fiscales importantes, d’où la nécessité d’un accompagnement par votre notaire.
Les avantages d’une donation en nue-propriété
1 - Une fiscalité avantageuse
Le principal atout réside dans la réduction des droits de donation.Les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon l’âge du donateur (barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts). De plus, le donateur verrouille le régime fiscal au jour de la donation : la fiscalité successorale future ne pourra pas l’affecter.
Illustration barème fiscal de l’usufruit
2 - La conservation de la jouissance
Le donateur conserve la pleine jouissance du bien :- Occupation gratuite d’une résidence principale ou secondaire.
- Perception des loyers pour un bien locatif.
- Droit aux dividendes pour des titres de société, sous réserve d’une rédaction adaptée des statuts.
Le coût de votre donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit
Une donation en nue-propriété entraîne plusieurs coûts :- Droits de donation (calculés selon la valeur de la nue-propriété).
- Taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière.
- Émoluments du notaire, fixés par le Code de commerce, garantissant une rémunération encadrée et transparente.
SPECHT NOTAIRES vous propose une étude patrimoniale complète et chiffrée avant toute signature, afin d’anticiper au mieux le coût global de votre transmission.
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